อสังหาริมทรัพย์

                  ปัญหาที่นักลงทุนอสังหาทุกคนต้องเจอไม่ว่าจะเป็นมือใหม่อสังหา หรือ ผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านสังเวียนในวงการอสังหาฯมาหลายปีต่างก็พบปัญหาคล้ายกันนั่นคือปัญหาในการหาข้อมูลตลาดที่น่าเชื่อถือ ทันต่อสถานการณ์ และเข้าใจง่ายเพื่อนำมาวิเคราะห์ และพัฒนาแผนการลงทุนอย่างต่อเนื่องเพราะก่อนจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้สักโครงการ นักลงทุนต้องเข้าใจศักยภาพของพื้นที่ตนเอง ข้อจำกัดด้านกฎหมายความต้องการของตลาดในทำเล และคู่แข่ง ก่อนนำมาวิเคราะห์เพื่อหารูปแบบการพัฒนาที่เหมาะสม ตรงกับความต้องการของลูกค้า และได้กำไร ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะ ขาดข้อมูลตลาดที่น่าเชื่อถือ      สำหรับใช้ในการวิเคราะห์การลงทุน เพราะข้อมูลที่สถานการณ์ตลาดอสังหาที่หาได้ทั่วไปมักเป็นข้อมูลที่เก่าแล้ว เช่น ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมก็เป็นข้อมูลของปีที่แล้ว ไม่ได้สะท้อนถึงความต้องการในการซื้อคอนโดจริง แถมจะหาข้อมูลรายพื้นที่ก็ยิ่งยากไปใหญ่ จะให้ไปขับรถตระเวนหาข้อมูลเองก็ใช่ว่าจะได้ข้อมูลที่เที่ยงตรง น่าเชื่อถือ แถมยังต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายสูงอีกด้วย ข้อมูลเข้าใจยาก      ถึงจะมีข้อมูลอสังหาแล้ว แต่ก็ใช่ว่าข้อมู

        นักลงทุนอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเปรียบเทียบความน่าลงทุนของคอนโดจาก อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) หากคอนโดที่ไหนให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่า ที่นั่นก็น่าลงทุนมากกว่า อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนที่เราใช้คำนวณอยู่่นั้นมีหลายแบบ หากคำนวณโดยหักค่าใช้จ่ายน้อย ก็จะได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าความเป็นจริง เราอาจคิดไปเองว่าคอนโดนั้นน่าลงทุนได้ เรามาลองเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ทั้ง 3 แบบนี้กัน Gross Rental Yield  อัตราผลตอบแทนจากการเช่า  ก่อน หักค่าใช้จ่าย วิธีนี้เหมาะกับการคำนวณอย่างง่าย ๆ โดยคิดว่าเราจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ ข้อเสียคืออัตราผลตอบแทนจะดูสูงกว่าความเป็นจริง โดยมีสูตรคำนวณดังนี้ Gross Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปี ก่อน หักค่าใช้จ่าย) x 100                                            ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์   เช่น ราคาคอนโด 3,000,000 บาท เมื่อซื้อมามีค่าใช้จ่ายในการ ได้แก่ ค่าตกแต่ง ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า เป็นต้น ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อรวมเป็นเง

  Capital Gain คือ กำไรจากส่วนต่างราคา  เมื่อเราซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้น เราจะได้รับกำไรจากส่วนต่างราคานี้ นักลงทุนอสังหาฯ มักจะสนใจผลตอบแทน 2 ส่วน คือ  อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield)  ซึ่งจะทยอยได้รับระหว่างที่เราเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ และ  กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain )  ที่จะได้รับเมื่อเราขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไปแล้ว ในอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเราอาจไม่คาดหวังผลตอบแทนจากการเช่ามากนัก แต่คาดว่าจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในวันที่ขายมากเป็นพิเศษ ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเราซื้อที่ดินขนาด 2 ไร่ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มาเมื่อ 19 ปีที่แล้วนำมาขายในปัจจุบัน เราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) สูงมาก จากข้อมูลของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ราคาที่ดิน ในกรุงเทพมหานครมีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 158.2% ในรอบ 19 ปี (พ.ศ. 2541-2561) หรือเติบโตปีละ 8.32% หมายความว่าถ้าเราซื้อที่ดินมาในราคา 200,000 บาทต่อตารางวา หรือ 160 ล้านบาท เมื่อ 19 ปีที่แล้วปัจจุบันอาจมีมูลค่าสูงถึง 310,640 บาทต่อตารางวา หรือ 248.5 ล้านบาท ได้กำไรจากส่วนต่างราคา (

          นักลงทุนอสังหาต้องรู้ ลงทุนอะไรให้ผลตอบแทนสูงกว่ากัน? หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน หรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชั่งใจว่าจะลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใด ลองดูข้อมูลจาก  มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่จัดการประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนประจำปี ในวันที่ 20 มกราคม 2563 เพื่อสรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 สำหรับอสังหาฯ ประเภท บ้าน, คอนโด,โรงแรม, เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์, อะพาร์ตเมนต์, อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันตามทำเลในเมือง-นอกเมือง และ ใน-นอกเขตกรุงเทพปริมนฑล ซึ่งทำให้คุณเห็นภาพโอกาส และความเสี่ยงในการลงทุนนั่นเอง        ผลจากการจัดประชุมระดมสมองครั้งนี้เป็นการสรุปอัตราผลตอบแทนจากสถานการณ์ตลาดอสังหาในปี 2562 รวมทั้งคาดการ์ณสถานการณ์์ตลาดอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2563 จากปัจจัยต่าง ๆ อีกด้วย ทั้งนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ ทั้งจากสงครามการค้า Trade war ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า เป็นต้น ทำให้อัตราผลตอบแทนใ

          การระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นการลดลงของดีมานด์การซื้ออสังหาฯ กำลังซื้อที่อาจลดลงเนื่องจากรายได้ของผู้คนไม่มั่นคงเหมือนเดิม ความไม่มั่นใจ ของลูกบ้านเดิมและว่าที่ลูกบ้านต่อความปลอดภัยของที่พักอาศัย และแนวทาง Social distancing ที่ทำให้คนหันไป Work From Home ทำงานที่บ้านกันมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างกระทันหันเหล่านี้ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องรีบปรับกลยุทธ์ Re-strategy กันภายในเวลาสั้น ๆ เพื่อตอบรับกับสถานการณ์การเปลี่ยนแปลงระดับโลกนี้ Feasy พาคุณมาดูกันว่าแต่ละแบรนด์อสังหาฯ ต่าง ๆ มีกลยุทธ์การรับมือ กันอย่างไรบ้าง ขายอสังหาฯ ออนไลน์ เมื่อคนเริ่มชอปปิ้งบ้านผ่านช่องทางออนไลน์กันมากขึ้น         ก่อนจะมีโควิด-19 เราก็เห็นแบรนด์อสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มช่องทางการทำการตลาดออนไลน์อยู่แล้วไม่ว่าจะเป็นการชมบ้านแบบ 360 องศาผ่านเว็บไซต์ การจองบ้านออนไลน์ Online Booking ผ่านเว็บไซต์ของเจ้าของโครงการ และเว็บไซต์อีคอมเมิร์ซต่าง ๆ เช่น Shopee หรือ Lazada แต่ในยุคโควิด-19 ที่เกิดขึ้นอย่างกะทันหันนี้ทำให้เกิด Digital disruption ในวงกา