ราคาตลาดที่ดิน คืออะไร? ทำไมถึงไม่ตรงกับราคาที่ดินของฉัน?

 

หลายคนอาจจะสงสัยว่าทำไมราคาที่ดินที่อยู่ในทำเลใกล้กับเรา ถึงมีราคาสูงกว่าของเรามาก หรือแม้แต่ราคาซื้อขายของที่ดินแปลงข้างกัน บางครั้งก็ไม่เท่ากัน เป็นเพราะอะไร? นั่นเป็นเพราะว่า ที่ดินแต่ละแปลงมีลักษณะ และศักยภาพต่างกัน ทำให้ราคาที่ดินไม่เท่ากันนั่นเอง

• ราคาที่ดินแบ่งเป็น 3 ประเภท
• ทำไมราคาตลาดถึงไม่ตรงกับราคาที่ดินของฉัน
• แล้วจะตั้งราคาขายที่ดินอย่างไร?

ราคาที่ดิน 3 ประเภท
ก่อนอื่นต้องเข้าใจว่าราคาที่ดินมี 3 ประเภท ได้แก่

1. ราคาประเมินราชการ ใช้สำหรับการทำนิติกรรม
2. ราคาตลาด  เป็นราคาที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงาน โดยอิงตามศักยภาพของที่ดิน
3. ราคาซื้อขายจริง เกิดจากการต่อรองกัน อาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดก็ได้

ราคาตลาด ในเว็บไซต์ Feasy เป็นราคาที่ได้รับการประเมินโดย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ทุกปี ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2537 ด้วยการตั้งสมมุติฐานการประเมินราคาที่ดินแปลงมาตรฐาน ที่มีรูปร่างปกติสี่เหลี่ยมผืนผ้า ติดถนน มีทางเข้าออกตามกฎหมาย และแบ่งออกเป็น 3 ขนาด คือ 4, 16 และ 36 ไร่

ราคาตลาดนี้ใช้เป็นดัชนีเปรียบเทียบราคาในแต่ละพื้นที่
แต่ไม่ได้หมายความว่าที่ดินข้างๆ กันจะราคาเท่ากับราคาตลาด

ใช้เป็นดัชนีในการเปรียบเทียบราคาในแต่ละพื้นที่ จะไม่เท่ากับราคาซื้อขายจริงในแต่ละแปลง เพราะราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ตกลงกัน อาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดก็ได้ มูลค่าที่ดินของคุณขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ระยะห่างจากสถานที่สำคัญ ทางเข้าออก รูปร่างที่ดิน รวมถึงข้อจำกัดทางด้านกฎหมายต่าง ๆ ซึ่งมีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน

ทำไมราคาตลาดถึงไม่ตรงกับราคาที่ดินของฉัน

หากที่ดินของคุณอยู่ในซอย จะตั้งราคาขายเท่ากับที่ดินติดถนนใหญ่คงไม่ได้ เพราะศักยภาพต่างกัน เช่น หากคุณมีที่ดินอยู่ในซอยกว้าง 6 เมตร จะไปเทียบกับราคาตลาด หรือ ราคาซื้อขายของที่ดินติดถนนใหญ่ไม่ได้ เพราะที่ดินของคุณอาจจะพัฒนาได้เพียงทาวน์เฮาส์ อาคารพานิชย์ หรือ บ้านราคาประมาณ 3-5 ล้านบาทเท่านั้น ในขณะที่ ที่ดินติดถนนใหญ่อาจพัฒนาเป็นโครงการมูลค่าหลายร้อยล้านได้ ทำให้ราคาที่ดินต่างกันอย่างมากนั่นเอง

ราคาที่ดิน ขึ้นอยู่กับศักยภาพในการสร้างรายได้

ราคาที่ดินแต่ละแปลงจะไม่เท่ากัน เพราะมีศักยภาพต่างกัน ถึงแม้จะเป็นแปลงที่อยู่ข้างกัน แต่แตกต่างกันที่ รูปร่าง ขนาด การเข้าถึง แปลงหัวมุม สีผังเมือง หรือข้อกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ก็จะทำให้มีศักยภาพในการพัฒนาต่างกันนั่นเอง หากทีึ่ดินมีศักยภาพในการพัฒนาสูง สร้างมูลค่าได้มาก ก็มีโอกาสที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นตาม

แล้วจะตั้งราคาขายที่ดินอย่างไร?

ก่อนจะตั้งราคาขายที่ดิน คุณต้องรู้ก่อนว่าที่ดินนั้นมีศักยภาพในการพัฒนาอย่างไร? แล้วจึงจะเลือกวิธีการตั้งราคา หรือ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน Feasy ขอแนะนำ 3 วิธีการที่มักจะใช้กันเพื่อประเมินมูลค่าที่ดินเปล่า ไปจนถึงที่อยู่อาศัย ดังนี้

1. วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
   เหมาะสำหรับ: อสังหาฯ ที่มีอยู่ทั่วไปในตลาด เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ เป็นต้น เพราะสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันมาเปรียบเทียบได้ง่าย
   วิธีการตั้งราคา: หาราคาซื้อขายจริง (ไม่ใช่แค่ราคาประกาศขาย) ของอสังหาฯ ที่มีลักษณะใกล้เคียงกับของเรามาเปรียบเทียบกัน เช่น หากเรามีบ้านเดี่ยว 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ อยู่ติดถนนซอย 6 เมตร ก็ให้หาอสังหาริมทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงกัน ในละแวกเดียวกันแล้วนำมาเปรียบเทียบ บวก ลบ ราคาตามลักษณะ เช่น ความใหม่-เก่า ความสวยงาม ทางเข้าออก สภาพแวดล้อม และอื่น ๆ เป็นต้น

2. วิธีการตั้งสมมุุติฐานการพัฒนา
   เหมาะสำหรับ:ที่ดินเปล่า มีศักยภาพในการพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด
   วิธีการตั้งราคา:วิเคราะห์ว่าที่ดินดังกล่าวมีศักยภาพพัฒนาเป็นอะไรที่ให้ประโยชน์สูงสุด เช่น ที่ดินตาบอดแต่รวมแปลงกับที่ดินด้านหน้าแล้วสามารถนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ ก็นำคำนวณโดยคิดว่าเป็นที่ดินสำหรับทำคอนโดมิเนียมราคา 3 ล้าน/ห้อง จำนวน 100 ห้องได้
   ต้นทุนราคาที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ต้นทุนค่าก่อสร้าง – ต้นทุนอื่น ๆ 
   เมื่อหักลบค่าใช้จ่ายแล้ว ก็จะได้ต้นทุนราคาที่ดินที่นักพัฒนาสามารถซื้อได้ เพื่อจะขายคอนโดในราคาดังกล่าว ทำให้เราสามารถต่อรอง ตั้งราคาใหม่ที่สูงกว่าเดิมได้
   
   * Feasy มีเครื่องมือคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน สำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์/ทาวน์โฮม พร้อมข้อมูลตลาดสำหรับการเปรียบเทียบรายทำเลอีกด้วย หากคุณ “เพิ่มที่ดิน” แล้วเห็นว่าที่ดินมีศักยภาพในการพัฒนาในรูปแบบดังกล่าว ก็สามารถคำนวณได้ง่าย ๆ โดยไม่จำเป็นต้องใช้ Excel ให้วุ่นวาย

3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า
   เหมาะสำหรับ: โรงแรม อะพาร์ตเมนต์ หอพัก  หรือ เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์
   วิธีการตั้งราคา: คำนวณจากศักยภาพในการสร้างรายได้ ยิ่งสร้างรายได้ได้มาก ก็สามารถตั้งราคาได้สูงนั่นเอง
   มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย
   โดยใช้สูตรคำนวณ V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
   อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำที่เงินจะเติบโตโดยที่เงินทำงานให้เรา เช่น อัตราเงินฝากของสถาบันการเงิน หรือ การซื้อพันธบัตรรัฐบาล เพื่อให้เราไม่ประเมินมูลค่าไว้สูงเกินความเป็นจริงมากเกินไป

จะเห็นว่าต่อให้เรามีที่ดินแปลงหนึ่งแต่เรามองเห็นศักยภาพในการพัฒนาที่ต่างกันก็ทำให้มูลค่า หรือ ราคาที่ดินที่เราจะขายได้ต่างกันนั่นเอง เช่น หากเราไปเจอที่ิดินตาบอด หรือที่ดินแปลงมุมที่ติดข้อกำหนดทางกฎหมายทำให้ไม่สามารถพัฒนาอะไรได้ ดูเหมือนไม่มีมูลค่าเลย แต่หากนำมารวมแปลงกับที่ดินใกล้เคียงก็อาจจะมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่มีมูลค่าสูง ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นได้

Keyword: ราคาที่ดิน, ขายที่ดิน

#มุมมองนักลงทุน#ที่ดิน#ราคาที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1276