ราคาที่ดิน ราคาตลาด ราคาประเมิน และราคาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร?

 

            เมื่อได้ยินคำว่า “ราคาที่ดิน” เราจะเข้าใจกันหลากหลายอย่าง เพราะมีราคาทั้งหมด 3 แบบที่เราจะพูดถึงกัน คือ ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และราคาตลาด ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของที่ดิน นายหน้า หรือนักลงทุนอสังหาฯ ต้องเข้าใจก่อนว่าราคาเหล่านี้คืออะไร ต่างกันอย่างไร? เพื่อจะได้เข้าใจข้อมูลตลาดอสังหาฯ ซึ่งจะช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

1. ราคาซื้อขายจริง 

ราคาซื้อขายจริง คือ ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันจริง อย่างไรก็ตามการหาข้อมูลราคาของทรัพย์สินที่ซื้อขายจริงนั้นไม่ง่ายนัก เนื่องจากประเทศไทยยังไม่มีฐานข้อมูล ราคาซื้อขายจริงที่เปิดให้ประชาชนเข้าถึงได้ หากต้องการสืบหาข้อมูลราคาที่ดินที่ซื้อขายจริง จะต้องสำรวจหาข้อมูลจากหลายแหล่ง ไม่ว่าจะเป็น

ข้อมูลการประกาศขายออนไลน์-ออฟไลน์ ร่วมกับการตรวจสอบโดยการสอบถามเจ้าของที่ดิน หรือผู้ซื้อที่ดินถึงราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง ซึ่งในบางกรณีก็อาจไม่ได้รับคำตอบจริง

2. ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน โดยกรมธนารักษ์

ราคาประเมินราชการ หรือ ประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน เป็นราคาที่ดินที่ได้รับการประเมินโดยกรมธนารักษ์ เพื่อใช้สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามที่กฎหมายกำหนดมักมีราคาต่ำกว่าราคาตลาด และราคาซื้อขายจริงอยู่มาก เพื่อให้ประชาชนเสียค่าธรรมเนียมต่ำเมื่อต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือโอนที่ดิน

            ราคาประเมินที่ดินนี้ไม่สามารถสะท้อนถึงราคาตลาด หรือ ราคาซื้อขายได้ เนื่องจากบางทำเลราคาจะต่างกันมาก อีกทั้งราคาประเมินราชการจะได้รับการประกาศราคาประเมินใหม่ทุก 4 ปี ในขณะที่ราคาซื้อขายจริงเปลี่ยนไปทุกวัน ส่วนราคาตลาดอาจมีการจัดเก็บทุกปี ทำให้ราคาต่างกัน

โดยปัจจุบันราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ทียังใช้อยู่ คือราคาที่มีผลบังคับใช้ระหว่างปี 2559-2562 และยังคงใช้อยู่ในปีนี้ เนื่องจากกรมธนารักษ์ เลื่อนใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่แต่เดิมจะประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 ออกไป 1 ปี จากเดิมที่ต้องประกาศราคาประเมินใหม่ทุก 4 ปี ซึ่งเป็นผลดีคือประชาชนไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ ค่าโอนสูงขึ้นนั่นเอง
 

อ่านเพิ่มเติม: วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินง่าย ๆ จะมีโฉนด หรือ ไม่มีโฉนดที่ดินก็เช็คได้

3. ราคาตลาด

ราคาตลาด คือ ราคาที่เกิดจากการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินในแต่ละทำเล ซึ่งได้รับการประเมินโดย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเมินค่าทรัพย์สิน ในทุกๆ ปี ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2537 ด้วยการตั้งสมมุติฐานการประเมินราคาที่ดินแปลงมาตรฐาน ที่มีรูปร่างปกติสี่เหลี่ยมผืนผ้า ติดถนนมีทางเข้าออกตามกฎหมาย และแบ่งออกเป็น 3 ขนาด คือ 4, 16 และ 36 ไร่ เพื่อเป็นดัชนี้ชี้วัดราคาตลาดที่ดินในแต่ละทำเล ว่าแตกต่างกันเท่าไหร่

            ราคาตลาดนี้จะสะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าของที่ดินในแต่ละทำเล ซึ่งจะสูงกว่าราคาประเมินราชการมาก เช่น จากข้อมูล ณ สิ้นปี พ.ศ. 2561 ราคาตลาดที่ดินที่สูงที่สุดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีราคาตลาดสูงถึง 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา คือ ที่ดินบริเวณรถไฟฟ้า 4 สถานีที่ ได้แก่ สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และ นานา แต่ราคาประเมินราชการที่สูงที่สุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับมีราคาเพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งก็คือ พื้นที่สีลม

            ปัจจุบัน AREA ประเมินราคาตลาดที่ดินกว่า 400 ทำเลในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมทั้งเมืองสำคัญต่างๆ ทำให้ทุกคนสามารถดูข้อมูลราคาที่ดิน และอัตราการเติบโตต่อปีได้ง่าย ๆ บนแผนที่ออนไลน์ บนเว็บไซต์ www.feasyonline.com (เฉพาะแพคเกจ Personal และ Business)

ดูข้อมูลรายละเอียดแพคเกจ ได้ที่นี่

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com