นักลงทุนอสังหาต้องรู้ ลงทุนอะไรให้ผลตอบแทนสูงกว่ากัน? หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน หรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชั่งใจว่าจะลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใด ลองดูข้อมูลจาก มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่จัดการประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนประจำปี ในวันที่ 20 มกราคม 2563 เพื่อสรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 สำหรับอสังหาฯ ประเภท บ้าน, คอนโด,โรงแรม, เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์, อะพาร์ตเมนต์, อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันตามทำเลในเมือง-นอกเมือง และ ใน-นอกเขตกรุงเทพปริมนฑล ซึ่งทำให้คุณเห็นภาพโอกาส และความเสี่ยงในการลงทุนนั่นเอง
ผลจากการจัดประชุมระดมสมองครั้งนี้เป็นการสรุปอัตราผลตอบแทนจากสถานการณ์ตลาดอสังหาในปี 2562 รวมทั้งคาดการ์ณสถานการณ์์ตลาดอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2563 จากปัจจัยต่าง ๆ อีกด้วย ทั้งนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ ทั้งจากสงครามการค้า Trade war ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า เป็นต้น ทำให้อัตราผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทปรับตัวลดลง โดยมีรายละเอียดดังนี้
โรงงาน
ถึงแม้อุตสาหกรรมในประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังมีความหวังจากการลงทุนในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) โดยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ได้แก่ ตลาดโลจิสติกส์ และการซื้อขายสินค้าออนไลน์ที่กำลังเติบโตอย่างมาก อาจกระตุ้นให้เกิดอุปสงค์ และมีแนวโน้มที่ดีในอนาคต (หลังปี 2563) เป็นโอกาสของตลาดใหม่ ๆ ในธุรกิจทีี่เกี่ยวข้อง เช่น ตลาด Modern Logistic Property (MLP) และตลาด Multi users เป็นต้น
ศูนย์การค้า
จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง หนี้สินครัวเรือนสูงขึ้น แนวโน้มค่าใช้จ่ายครัวเรือนลดลง และการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของธุรกิจออนไลน์ น่าจะทำให้ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มชะลอตัวลง
อาคารสำนักงาน
ถึงแม่ว่าในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมาอัตราผลตอบแทนของตลาดอาคารสำนักงานจะมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่ปัจจุบันอัตราการเช่าสูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD ที่มีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากการลงทุนในอุปทานใหม่น้อย ทำให้อาคารเดิมมีแนวโน้มปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ รวมทั้งมีการซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงมากขึ้น คาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับตัวของค่าเช่าเมื่อไม่มีอุปทานใหม่ ทำให้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นปีแรก อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2563 จะทรงตัวจากภาวะเศรษฐกิจโลก
เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์
ในปี 2557-2558 อัตราผลตอบแทนทรงตัว แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต โดยมีปัจจัยบวกจากการเปิด AEC และมีการปรับการให้บริการเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรม อย่างไรก็ตามในปี 2561 ปัญหาด้านกฎหมายทำให้เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หลายแห่งเปิดให้บริการรายวันได้ยากขึ้น ทำให้ส่งผลต่อรายรับ อีกทั้งยังมีการแข่งขันจากตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง
อะพาร์ตเมนต์
ตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีแนวโน้มปรับตัวคล้ายเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ แต่อะพาร์ตเมนต์สำหรับคนไทยทั่วไปมีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนลดลง เนื่องจากการขยายตัวของคอนโดมิเนียม และต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก
โรงแรม
ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก สงครามการค้า และการระบาดของไวรัสโคโรน่าในช่วงต้นปี 2563 คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 ชะลอตัวลงมาก นอกจากนี้ตลาดมีแนวโน้มลงทุนโรงแรมขนาดเล็กมากขึ้น แต่ก็มีการดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่มีใบอนุญาต (กฎกระทรวงฯ ปี 2559 กำหนดให้ดำเนินการให้ถูกต้องในปี 2564) อาจส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลง 20-30% เนื่องจากกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่สามารถขออนุญาตโรงแรมได้ต้องออกจากตลาดไป
อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนข้างต้นเป็นอัตราผลตอบแทนในเขตกรุงเทพฯ และปริมนฑล ซึ่งทำให้เราเห็นภาพแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนจริงอาจแตกต่างกันไปตามพื้นที่ย่อย ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และเกรด (Segmentation) รวมถึงรายละเอียดอื่น ๆ
เพื่อความสะดวกของนักลงทุนอสังหาฯ FEASY ได้พัฒนากราฟคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เป็นเวลา 30 ปี แบบอัตโนมัติ โดยคำนวณจากต้นทุนราคาทีดินของคุณ ประกอบกับข้อมูลอัตราผลตอบแทนในการลงทุน เพื่อให้คุณเข้าใจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว ง่ายดาย และสามารถนำไปปรับใช้กับสถานการณ์จริงได้
คำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ อัตโนมัติ สมัครใช้งาน ฟรี!
บทความต้นฉบับ : http://feasyonline.com/content/detail/1138
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น